Steuern sparen durch Immobilien: so geht‘s

Ob als Käufer, Vermieter oder Mieter einer Immobilie: Es gibt mehrere anfallende Kosten, die mit der Immobilie zusammenhängen. Teilweise können Sie diese in Ihrer Steuererklärung angeben und sich Anteile erstatten lassen. Welche Steuern Sie in Kombination mit Immobilien beachten müssen und was Sie davon wie sparen können, erfahren Sie nachfolgend.

Diese Immobilienkosten können Sie von der Steuer absetzen

Kaufpreis
Kontoführung bei Vermietungen
Grundsteuer
Hausnebenkosten
Bürokosten
Fahrtkosten
Bewirtungskosten
Mitgliedsbeiträge
Reparaturen
Renovierungen
Maklerkosten
Anwaltskosten
v.m.

Diese Steuern gelten bei Immobilien

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie eine Grunderwerbsteuer zahlen. Diese ist verpflichtend, um eine Unbedenklichkeitserklärung zu erhalten. Die Erklärung wiederum benötigen Sie, um sich im Grundbuch als rechtmäßiger Eigentümer einzutragen. Der genaue Betrag der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Wert und der Lage der gekauften Immobilie.

Des Weiteren gibt es eine Grundsteuer, die jährlich zu entrichten ist. Der Wert wird von den Kommunen festgelegt. Zur Berechnung wird der sogenannte Hebesatz herangezogen. Dabei lässt sich die Steuer anhand verschiedener Faktoren der Immobilie (Wert des Grundstücks, Art der Bebauung, Lage und Größe der Immobilie) kalkulieren.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, vermieten und innerhalb von weniger als 10 Jahren wieder verkaufen, müssen Sie eine Spekulationssteuer entrichten. Hintergrund dieser Zahlung ist, dass Immobilien nicht ausschließlich zur kurzfristigen Wertsteigerung gekauft und vermietet werden sollen.

Bei Vererbungen von Immobilien wird eine Erbschaftsteuer auf diese fällig. War die Immobilie vermietet, werden 90 % des aktuellen Marktwertes zur Steuerberechnung herangezogen – bei selbst bewohnten Immobilien gilt der volle Marktwert. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad gelten Freibeträge:

Ehepartner: 500.000 €
Kinder & Stiefkinder: 400.000 €
Enkel: 200.000 €
Eltern & Großeltern: 100.000 €
Weitere Erben: 20.000 €

Steuern sparen durch Immobilien

Als Käufer

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie Teilkosten bei der Steuer geltend machen. Hierzu zählen zum Beispiel die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie: Ist das Objekt vor 1925 gebaut worden, können Sie 40 Jahre lang jährlich 2,5 % des Brutto-Gesamtpreises von der Steuer absetzen. Bei Immobilien ab 1925 sind dies 2 % jährlich für eine Dauer von 50 Jahren. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, eine Absetzung für Abnutzung (AfA) zu beantragen. Mit dieser senken Sie die Darlehens-Tilgungskosten oder Kreditzinsen, insbesondere bei Altbauten und Denkmal-Immobilien. Darüber hinaus können Sie Zuschüsse erhalten, wenn Sie notwendige energetische Sanierungen durchführen, indem Sie beispielsweise ein neues Heizsystem installieren. Welche Möglichkeiten Sie diesbezüglich haben, erfahren Sie auf unserem Heizungs-Fachportal www.11880-heizung.com.

Als Vermieter

Der Kauf einer Immobilie lohnt sich auch, wenn Sie diese nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. An erster Stelle ist hierbei aber zu nennen, dass Sie die Einkünfte aus Ihren Mieten versteuern müssen. Allerdings können Sie zahlreiche mit der Immobilie zusammenhängende Kosten bei der Steuer angeben und (teilweise) erstatten lassen, darunter:

Kontoführungsgebühren, wenn Sie ein separates Konto für Vermieterangelegenheiten besitzen
Hausnebenkosten: Diese trägt der Mieter, allerdings werden sie versteuert und können als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Bürokosten (Telefon, Schreibwaren, Porto für Schreiben an Mieter, ggf. benötigte Software)
Fahrtkosten, wenn Sie als Vermieter Immobilien besuchen (anzugeben als Reisekosten)
Bewirtungskosten für Treffen mit Ihren Mietern
Mitgliedsbeiträge, etwa wenn Sie Teil des Vermieterverbandes sind
Renovierungen
Maklerkosten bei der Mietersuche
Anwaltskosten bei Streitfällen
Inventar und Möbel für ausgestattete Immobilien

Achtung: Bei Vermietung an Verwandte müssen diese mindesten 75 % des ortsüblichen Mietpreises zahlen, damit Sie die Ausgaben als Werbungskosten versteuern können.

Als Mieter

Auch als Mieter können Sie verschiedene Kosten bei der Steuer angeben. Hierzu zählen haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Pflege), Umzüge aus beruflichen Gründen oder auch Kosten, die mit Arbeiten im Homeoffice einhergehen (mehr dazu in Steuererleichterungen 2020). Was Sie insgesamt alles absetzen können, erfahren Sie in unserem Ratgeberbeitrag zur Einkommensteuererklärung.

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Sie sehen, es gibt viele verschiedene Faktoren, die Sie nutzen können, um immobilienbedingte Kosten zu reduzieren. Ein Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, den Überblick zu bewahren und alle Sparpotenziale zu erkennen. Die besten Steuerberater aus Ihrer Nähe finden Sie auf unserem Fachportal.